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03 settembre 2010

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Silvio Rosingana

Egregio Dott. Vladimiro d’Agostino

Mi rivolgo a Lei, che so esperto in queste cose, per chiederLe di dirmi con il suo punto di vista rispetto alla scelta fra due posizioni giuridiche alternative.

L’argomento, – molto trattato dopo la sentenza Cassazione civile, Sezioni unite, 9 agosto 2010, n. 18477 - è:

in quale modo va effettuata la revisione delle tabelle millesimali in un condominio, ove ricorra il caso?

Ho visto e sentito due posizioni diverse.

1) L’una afferma che la Legge nulla dice in merito. Resterebbe, allora, da rispettare il solo criterio della proporzionalità. La maggioranza, ex art. 1136 C.C., potrà validamente approvare qualunque riparto millesimale fra i molti che in quel criterio ci stanno. I giochi saranno nelle mani del professionista che redige le tabelle, come nell’onestà e correttezza della maggioranza. La minoranza potrà ben poco.
Ove ci si discosti invece dal criterio della proporzionalità, si dovrà arrivare ad un negozio fra tutti i condòmini.

2) L’altra, dice che il criterio di ripartizione delle spese deve restare invariato. Ma senza spiegarne il perché sotto il profilo giuridico: forse perché, agli occhi di un giurista, è evidente.
Io sono convinto assertore di questa tesi, e affermo che la Legge, dispone quanta basta in merito.

Illustro di seguito le mie considerazioni:
I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.

A questo punto domando: ove tali casi --o meglio: per i piani o porzioni di piano, in cui le condizioni previste dall’ art. 69-- non ricorrano affatto, i valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati?—e questo autonomamente, e non invece solo in relazione alle ricadute rivenienti dalla revisione effettuata sul piano o parte di piano effettivamente ricadenti nei casi previsti dall’art. 69 d.a.? Declinando il testo dell’art. 69 direi: non possono esserlo. Se non con il consenso di tutte le parti interessate.

Andiamo alla pratica ed esaminiamo un caso di errore ed un caso di ampliamento, ammettendolo rilevante.

ERRORE Un condòmino scopre un errore di calcolo. Cosa si dovrà fare? Correggerlo. Se, per esempio, un soggiorno era stato indicato essere di mq 18, mentre la sua superficie vera era ed è mq 23, si ripescheranno i calcoli originali e si rifarà la valorizzazione di quel soggiorno per mq. 23. I millesimi di quel piano o porzione di piano risulteranno cresciuti, ed il totale generale risulterà > 1.000. A questo punto occorrerà ancora riportare il totale a 1000, rettificando proporzionalmente tutte le quote millesimali.

Provocatoriamente mi chiedo: non sarebbe forse più corretto ricalcolare semplicemente i millesimi di tutti gli alloggi del condominio? Certamente no. Infatti, se si utilizzeranno i criteri originari, ogni altro piano o porzione di piano vedrà comunque confermati i millesimi precedenti, mentre risultati diversi si otterranno solo per il piano o porzione per il quale si era rilevato l’errore. Tale procedimento risulterebbe quindi inutilmente complesso e costoso.
Se invece si utilizzeranno dei criteri innovativi, non il solo piano o porzione per il quale si è rilevato l’errore darà risultati diversi, ma anche tutti gli altri piani o porzioni di piano.
In altri termini, tutti i piani o porzione, saranno fonte di millesimi da mettere in gioco, anche se per uno solo ricorre la condizione di revidibilità prevista dal C.C.
Orbene, io dico che una revisione condotta in questo modo non è consentita dalla legge, e io la considero nulla, perché costituisce una revisione (occulta) dei millesimi di piani o parti di piano per i quali non ricorre alcuna delle condizioni previste dall’art. 69(*). E se anche la più parte dei condòmini fosse favorevole ad un tale modo di procedere, potrebbe essere non d’accordo anche solo uno degli altri condòmini, in minoranza o assente.
Questi, infatti, potrebbe avere nocumento da una tale revisione, e potrebbe giustamente opinare la nullità della delibera assunta. Concludo quindi: ove per emendare un errore si rivedessero, con criteri innovativi, tutti i piani o porzioni, il risultato potrebbe essere approvato solo con il consenso di tutti i condòmini, e non certo con la sola maggioranza ex art. 1136 C.C.

MUTATE CONDIZIONI Esaminiamo ora il caso in cui sia notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni……. a ragione delle mutate condizioni di una parte dell’edificio…
Ebbene, come nel caso di errore, la revisione, attuata con l’utilizzo di criteri di calcolo diversi dagli originali, non è ammissibile per i piani o parti di piano in cui nulla è mutato(*).
Ripetendomi dirò: per essi, conservando i criteri iniziali, la revisione non porta a nulla, bensì ripropone il risultato originario. Invece il cambiamento dei criteri trasformerà tutti i piani e porzioni in fonte autonoma di millesimi da ”ridistribuire”, e andrà s costituire una revisione (occulta) dei millesimi fatta in assenza delle condizioni che la revisione consentono. Tabelle calcolate in questo modo potrebbero essere approvate solo con il consenso di tutti i condòmini, e non certo con la sola maggioranza ex art. 1136 C.C..

Mi auguro di essere stato chiaro, e di non arrecarLe troppo disturbo.
Voglia, per cortesia, ed amore di giustizia, se condivide il mio pensiero, comunicarmelo per mio conforto, ed appoggiarlo con le considerazioni che Ella sa fare, considerando questo mio scritto un semplice spunto di riflessione.

Nel ringraziarLa anticipatamente e calorosamente dell’aiuto che crederà di darmi, La saluto cordialmente e Le esprimo i migliori auguri di successo professionale.


Dott. Silvio ROSINGANA,
Via Fiume 1, Saluzzo (CN),
Tel. 327 83 90 818 Silvio Rosingana
E-mail silviolili@yahoo.it
Saluzzo, 5 Giugno 2011

P.S. I tecnici hanno scritto: in sede di revisione, per prima cosa si dovranno cercare i calcoli originali, e trovare le formule applicate (in concreto i fattori correttivi scelti, ed i pesi loro assegnati). Tali formule saranno quindi utilizzate: --per correggere l’errore emerso nelle tabelle vigenti o --per ”pesare” le variazioni intervenute (incrementali o decrementali) e rettificare conseguentemente i millesimi già attribuiti al piano o frazione / ai piani o frazioni interessati dalle variazioni.

Vladimiro D'Agostino

Gentile Dottore, la questione da lei sottoposta è molto interessante. Giro però la questione a professionisti molto più informati di me sull'argomento al fine di poterle dare una risposta esauriente. Rischierei infatti di creare ulteriore confusione. Cordiali Saluti.
V.D'Agostino

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